一方面是民營養(yǎng)老機構(gòu)缺場地，不得不偏居郊區(qū)；另一方面是分布在城市中的舊廠房、舊學校、舊賓館、爛尾樓等物業(yè)沒有得到充分利用，甚至出現(xiàn)閑置。政府和市場都看到了其中的暗藏的機會，于是，將閑置物業(yè)改造養(yǎng)老院就成了一個好點子。這樣做既解了政府的憂又省了企業(yè)的事，看上去一舉兩得啊！真的如此嗎？北京公裝公司對這一問題進行分析。
第一，建筑狀況
建筑物設(shè)計使用年限是多少，目前已經(jīng)用了多少年？建筑物是框架結(jié)構(gòu)還是磚混結(jié)構(gòu)，部分關(guān)鍵位置的墻體能不能打通？有沒有電梯井，能不能安裝醫(yī)用電梯或外掛電梯？過道、房門寬度夠不夠，如果不夠用，能不能拓寬？消防、上下水是否符合要求，能不能改？樓內(nèi)各功能用房如臥室與衛(wèi)生間高差大不大？相鄰樓宇之間通道有沒有高差，如果有的話能不能改？相鄰建筑物之間有沒有高差，如果有怎么解決無障礙交通？如果能夠改動，結(jié)構(gòu)布局，改造裝修成本高不高？如果不能改動，住建局或規(guī)劃局是否同意推倒重建？……這些問題一定要搞清楚，因為開弓沒有回頭箭，一旦動工就要往里面砸銀子了。
第二，所處區(qū)位
如果擬改造物業(yè)位于市區(qū)或者緊鄰市區(qū)，那么區(qū)位倒不是大問題，一般這種位置交通便利、生活配套充足，子女探望方便；但要考慮有沒有充足的場地充當停車位和老人室外活動場地。如果擬改造物業(yè)師位于風景區(qū)的度假村、農(nóng)家樂、療養(yǎng)院等，那就要三思了，畢竟離主城區(qū)太遠，交通不便，配套不足，會不會有人來、來了之后會不會長期入住之類的問題一定要思量清楚。
第三，周邊環(huán)境
物業(yè)旁邊是不是有噪音污染？有沒有化工廠熱電廠之類的空氣污染源？旁邊有沒有大型主干道或者鐵路軌道交通之類的基礎(chǔ)設(shè)施？旁邊如果有水系，水體有沒有污染？有沒有生活污水排放口？如果擬改造物業(yè)是舊廠房要尤其注意，這個工廠以前是生產(chǎn)什么的？有沒有土壤污染？一些企業(yè)廠房的不再使用，留下了各種化學危害，有的土壤已經(jīng)被污染，有的還存在一些輻射問題，改造成養(yǎng)老院，無疑是將老人送人到了危險的地方。而且，很多工廠都建設(shè)在了偏遠的地方，多屬于城市的郊區(qū)，在這樣的地方建設(shè)養(yǎng)老院，兒女需要看望的時候，也不方便。這些地方遠離城區(qū)，就會在各種公共設(shè)施上缺失，沒有好的綠地，沒有好的醫(yī)院，假如老人舊病復發(fā)需要急救，豈不拉長了生命通道？
第四，所處地段未來規(guī)劃
所處地段未來規(guī)劃是什么？是產(chǎn)業(yè)園區(qū)還是商業(yè)區(qū)還是別的？最近幾年有沒有拆遷的可能？如果這個地段未來規(guī)劃的是居住區(qū)或者休閑商務(wù)區(qū)，那么這樣的規(guī)劃還能給這個項目增加吸引力，是個加分項；最悲催莫過于投巨資改造的很漂亮，投入運營一兩年還沒收回成本，政府改了規(guī)劃必須拆遷，投資損失且不說，還要在最短時間內(nèi)找到合適物業(yè)安頓老人，想想這事兒就肉疼。
第五，土地性質(zhì)與可使用年限
擬改造物業(yè)土地是什么性質(zhì)？能不能改造成養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施？土地是哪一年獲取到的？還有多少使用年限？這些必須搞清楚。假如土地還剩下不到10年的使用年限，如果改造投資成本太大，就要慎重考慮了，十年的時間能不能收回投資，能不能盈利，得測算好，實在不行就不要強求。
第六，周邊居民態(tài)度
如果閑置物業(yè)旁邊就是居住小區(qū)，還要考慮居民們是不是反對？會不會拉條幅抗議？因為他們擔心影響居住品質(zhì)，同時改造裝修會有噪音污染，影響生活；未來車輛進進出出不安全等等。這個因素也要考慮到位，切記一廂情愿地認為大家都同意，現(xiàn)實都是殘酷的。政府提倡閑置物業(yè)改造成養(yǎng)老院，出發(fā)點是好的。但是企業(yè)在投資過程中要預見風險并規(guī)避風險，這樣既是對自己負責任，也是對社會負責任的體現(xiàn)。
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